di Federica Vanacore
Criteri di determinazione degli impatti per la valutazione della pubblica utilità
L’Agenzia del Demanio con il documento “Partenariato pubblico-privato: il caso dell’immobile pubblico”, ha inteso fornire una serie di indicazioni, finalizzate a favorire le valutazioni che gli Enti sono chiamati a svolgere nell’ambito delle ipotesi di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico ad iniziativa privata.
La sua missione istituzionale prevede infatti l’applicazione di modelli sostenibili e innovativi, in grado di rispondere efficacemente ai mutamenti del contesto socio-economico. In questa prospettiva, assume un’importanza strategica la promozione di forme di collaborazione tra il settore pubblico e quello privato, attraverso partenariati pubblico-privato, capaci di attrarre competenze e investimenti privati.
Questi strumenti risultano fondamentali per la rifunzionalizzazione degli immobili e per la promozione di iniziative volte alla rigenerazione dei territori, nonché alla creazione di valore sociale nei tessuti urbani di riferimento.
La filiera dell’industria immobiliare ed edilizia rappresenta una leva cruciale per lo sviluppo e la ripresa economica del Paese, trovando nuova linfa in politiche di investimento, sia pubbliche che private, orientate alla riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico. Questo processo risponde alle necessità della Pubblica Amministrazione e dei cittadini, tenendo conto delle specificità e peculiarità dei territori, e favorisce il rilancio dell’economia nazionale attraverso la valorizzazione sostenibile e innovativa degli immobili pubblici.
La complessità dei fabbisogni e la peculiarità dei territori richiedono idee e capacità organizzative basate sull’ascolto e sulla collaborazione. Il processo di rigenerazione del territorio genera maggiori certezze sulla redditività a lungo termine dei capitali investiti. Si tratta di un cambio di paradigma, in cui si opera secondo una logica di governance collaborativa e di strategia integrata con i territori, con l’obiettivo di generare valore sociale ed economico attraverso il patrimonio immobiliare pubblico. L’immobile diventa un building as a service al suo interno e un fattore che abilita alla rigenerazione del territorio.
In tale ottica, tra i fattori discriminanti per la valutazione dell’interesse pubblico, si segnala la capacità di definizione di un sistema di misurazione del valore economico e sociale generato, che tenga conto della situazione di contesto, dell’impatto misurabile mediante analisi controfattuale e del costo dell’abbandono.
I costi espliciti e latenti dell’abbandono degli immobili pubblici
Il costo dell’abbandono di un immobile si riferisce all’impatto negativo che il degrado e l’inutilizzo di un immobile possono avere sulla comunità e sulla società in generale. Questi costi vanno oltre la semplice perdita economica legata alla diminuzione del valore dell’immobile stesso -costi espliciti- e si estendono a vari ambiti – costi latenti-, tra cui:
Perdita di valore sociale e culturale: L’abbandono di un immobile, soprattutto se di valore storico, culturale, o turistico può portare alla perdita di un’importante risorsa per la comunità, riducendo le opportunità di sviluppo sociale e culturale nel quartiere.
Degrado urbano e isolamento: Gli immobili abbandonati possono ostacolare il processo di rigenerazione urbana e contribuire al fenomeno di “desertificazione” di alcune aree urbane, aumentando l’isolamento e riducendo le opportunità economiche per i residenti.
Inquinamento e danni ambientali: Gli edifici non mantenuti correttamente possono contribuire al deterioramento dell’ambiente circostante, ad esempio con la dispersione di materiali tossici o la creazione di problemi ambientali, come l’ostruzione di drenaggi o l’inquinamento del suolo.
Impatto sull’attrattività del quartiere: Gli edifici abbandonati possono rendere un’area meno attraente sia per i residenti che per i visitatori o potenziali investitori. La presenza di edifici in stato di abbandono contribuisce a creare un’immagine negativa del quartiere, contaminando negativamente il valore delle proprietà circostanti e limitando le opportunità di sviluppo commerciale o residenziale.
Spreco di risorse pubbliche: L’abbandono degli immobili aumenta i costi di gestione per le amministrazioni proprietarie chiamate ad affrontare interventi di sicurezza e gestione estesi alle aree circostanti. È necessario, inoltre, intervenire per prevenire danni strutturali il cui costo di medio periodo è significativamente superiore agli oneri richiesti da interventi precoci.
Dispersione di capitale umano: Gli edifici abbandonati in zone residenziali o urbane incentivano il brain drain. Giovani e abitanti con elevate aspettative in termini di qualità della vita percepiscono come degradate e non idonee a mantenere la propria residenza le aree contaminate dalla presenza di immobili inutilizzati.
Impoverimento della rete di servizi e infrastrutture: Gli immobili abbandonati possono portare a una diminuzione dell’efficacia delle infrastrutture e dei servizi pubblici (come i trasporti pubblici, l’illuminazione, il sistema di raccolta dei rifiuti), poiché la presenza di edifici vuoti e in rovina può alterare il piano di sviluppo e gestione delle risorse locali, con una distribuzione inadeguata dei servizi.
Perdita di opportunità per la cultura e l’arte: Gli edifici storici o culturali abbandonati possono rappresentare una risorsa importante per la comunità, trasformandosi in luoghi per eventi culturali, gallerie d’arte, o spazi di creatività. Il loro abbandono priva la comunità di opportunità potenziali, limitando la vita culturale e artistica locale.
Verso una nuova strategia di valorizzazione rigenerativa
Lo studio dell’Agenzia del Demanio, fa emergere con evidenza l’importanza di una nuova strategia di valorizzazione e la necessità di imprimere un cambiamento strutturale alla gestione del patrimonio immobiliare pubblico. Il PPP consente di ampliare la visione ed evolvere la prospettiva: alla valorizzazione conservativa, focalizzata sul mantenimento del valore patrimoniale del singolo immobile, si affianca una valorizzazione rigenerativa. Quest’ultima non si limita a guardare solo all’immobile in sé, ma abbraccia una visione più ampia, che considera l’intero contesto urbano, relazionale e socio-economico che lo circonda.
In un contesto di valorizzazione a 360 gradi dell’immobile, quest’ultimo ha il potenziale di generare valore sociale, grazie alla sua versatilità e alla possibilità di essere destinato a molteplici scopi. Su questo punto, il collegamento è al modello ibrido di partenariato proposto dallo studio in questione. Il modello ibrido, infattisi applica a immobili complessi che richiedono una progettazione dettagliata e integrata, in grado di coniugare aspetti immobiliari, tecnici, economico-finanziari e amministrativi.
Questo approccio prevede una destinazione d’uso degli spazi multifunzionale, nota come “mixed-use”, rispondendo alle esigenze delle Pubbliche Amministrazioni, sia centrali che locali, delle comunità e delle imprese. Il modello ibrido si pone l’obiettivo di attuare piani di riuso e recupero che creino valore economico e socioculturale. Questo approccio consente di valorizzare gli immobili attraverso un processo che non solo favorisce lo sviluppo economico, ma promuove anche l’integrazione sociale e la rigenerazione del territorio.
Case study
Prendiamo, ad esempio, un ampio immobile con una vocazione turistica, come un albergo, che possieda una metratura sufficiente a ospitare una varietà di attività interne. In un’ottica di partenariato pubblico-privato, la rivalorizzazione di un tale immobile potrebbe produrre benefici che vanno ben oltre il semplice ritorno economico derivante dall’investimento privato. Infatti, l’immobile potrebbe essere destinato a molteplici funzioni che contribuiscono anche alla creazione di valore sociale.
Per esempio, un edificio di questo tipo, pur mantenendo la sua funzione di struttura alberghiera come centro per l’ospitalità turistica, potrebbe essere adattato per ospitare attività di natura sociale, culturale e educativa, favorendo così un impatto positivo sulla comunità. Alcune delle possibili destinazioni d’uso includono:
Sale studio. Le sale studio sono fondamentali per promuovere la formazione continua e lo sviluppo delle competenze. Tali spazi offrono un ambiente tranquillo e attrezzato per lo studio individuale o in gruppo, supportando il percorso educativo. La disponibilità di sale studio può contribuire a ridurre la dispersione scolastica e a favorire l’inclusione sociale, dando ai giovani opportunità di apprendimento che altrimenti potrebbero mancare.
Ricettività per studenti. Destinare una parte dell’immobile a residenze per studenti potrebbe rispondere all’esigenza crescente di alloggi a prezzi accessibili. Creando spazi sicuri e funzionali, questa destinazione d’uso favorisce la permanenza degli studenti nel territorio, stimolando la vitalità economica locale.
Biblioteche. Le biblioteche sono centri culturali di primaria importanza per una comunità. Non solo offrono accesso alla conoscenza e alla lettura, ma fungono anche da luoghi di incontro e di scambio intellettuale. Inoltre, le biblioteche possono ospitare eventi culturali, conferenze e attività educative, diventando centri di aggregazione e stimolando la partecipazione civica.
Sale riunioni per le Pubbliche Amministrazioni. Spazi adeguati per riunioni e incontri pubblici rappresentano un’importante risorsa per l’amministrazione locale, favorendo la partecipazione dei cittadini alla vita politica e sociale del territorio. Queste sale riunioni potrebbero ospitare assemblee pubbliche, consigli comunali o incontri su temi di interesse collettivo, aumentando la trasparenza e l’efficacia del governo locale.
Laboratori artistici e creativi. I laboratori artistici e creativi rappresentano un potente strumento di inclusione sociale.
Spazi di coworking. Gli spazi di coworking sono luoghi ideali per promuovere l’innovazione e lo sviluppo imprenditoriale. Facilitano la collaborazione tra professionisti e piccole imprese, offrendo un ambiente stimolante per il lavoro condiviso e la crescita professionale. Questi spazi contribuiscono a creare una rete di opportunità economiche e a favorire la nascita di start-up, soprattutto in territori con poche risorse economiche. Inoltre, stimolano l’interazione tra diverse professionalità, generando sinergie che arricchiscono il panorama imprenditoriale locale.
Centri culturali, di formazione e di educazione. I centri culturali e di formazione rappresentano il cuore pulsante di una comunità vivace e inclusiva. Ospitano corsi di aggiornamento, attività ricreative, eventi culturali e programmi educativi per tutte le età. Questi spazi offrono un ambiente stimolante per la crescita personale e collettiva, permettendo alle persone di acquisire nuove competenze e conoscenze.
È di fondamentale importanza monitorare in modo quantitativo il valore sociale generato, utilizzando indicatori misurabili e monitorabili. Gli impatti di natura sociale non possono essere adeguatamente valutati tramite indicatori economici tradizionali, che rischierebbero di distorcere la prospettiva sociale. Pertanto, è essenziale adottare una valutazione in ottica ESG (ambientale, sociale e di governance), utilizzando indicatori riconosciuti come i GRI (Global Reporting Initiative) o gli ESRS (European Sustainability Reporting Standards).
Inoltre, il progetto andrebbe valutato seguendo anche il Social Return on Investment (SROI) è un metodo di valutazione che misura il valore sociale generato da un progetto, iniziativa o investimento, andando oltre il ritorno economico tradizionale. L’SROI tiene conto degli impatti sociali, ambientali e di governance creati da un’iniziativa, e quantifica questi effetti in termini economici, al fine di calcolare un “ritorno sociale” rispetto agli investimenti fatti.
Nel caso specifico, una valutazione del valore sociale potrebbe includere i seguenti indicatori:
Accessibilità e inclusività degli spazi destinati ad usi non strettamente turistici, ossia non alberghieri, come indicato nell’elenco precedente.
Creazione di opportunità di lavoro, monitorando indicatori come il numero di nuovi posti di lavoro creati o il numero di start-up incubate in spazi di coworking.
Partecipazione civica, valutando la partecipazione della comunità a eventi pubblici o culturali (ad esempio, eventi, assemblee, mostre) oppure il numero di incontri pubblici e riunioni politiche ospitate, come assemblee pubbliche o incontri legati alla governance locale e temi di interesse civico.
Contributo all’economia locale, monitorando gli effetti economici delle attività sul territorio, come l’incremento delle attività commerciali o turistiche, stimolato dalla presenza di studenti o eventi culturali.
Tasso di occupazione e crescita economica nelle vicinanze, rilevando eventuali miglioramenti nelle aree circostanti, in termini di occupazione e sviluppo imprenditoriale.
Supporto agli studenti più svantaggiati, attraverso la valutazione delle agevolazioni sugli affitti nelle residenze per studenti (student housing).
Impatto sulla qualità della vita della comunità locale, raccogliendo feedback sui miglioramenti percepiti nella qualità della vita dei residenti.
Educazione civica e partecipazione sociale, monitorando la partecipazione degli studenti o dei membri della comunità a eventi legati alla cittadinanza attiva e alla consapevolezza sociale.
Questi indicatori consentiranno di ottenere una valutazione più accurata e olistica dell’impatto sociale dell’immobile e delle sue attività, garantendo al contempo un approccio sostenibile e responsabile.
Conclusioni
La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, attraverso partenariati pubblico-privato e modelli innovativi, rappresenta una leva fondamentale per la rigenerazione urbana e la promozione di un impatto positivo e duraturo sul territorio.
L’approccio rigenerativo, che va oltre la semplice conservazione dell’immobile, permette di integrare dimensioni sociali, economiche e culturali, creando valore per la comunità e stimolando la crescita sostenibile. La misurazione accurata del valore sociale, attraverso indicatori specifici come l’SROI e le valutazioni ESG, consente di monitorare e quantificare gli impatti di tali iniziative, garantendo una gestione trasparente e responsabile.
In questo modo, il patrimonio immobiliare pubblico diventa non solo un bene economico, ma anche un potente strumento di inclusione sociale, sviluppo economico e miglioramento della qualità della vita delle comunità locali.