L’impiego di immobili di proprietà pubblica per finalità collettive
L’immenso patrimonio immobiliare pubblico rimarrà a lungo inutilizzato senza una massiva spinta progettuale promossa da parte di operatori privati. Per cambiare lo status quo di molte unità immobiliari, in diversi casi dotate di importanti contenuti storici e potenzialmente impiegabili per servizi alla collettività, occorre un nuovo approccio da parte di portatori di interessi no-profit e profit.
Innumerevoli iniziative ad impatto, orientate alla produzione di progettualità ambiziose in grado di catturare l’attenzione di partners privati e porre le amministrazioni nelle condizioni di procedere agli affidamenti, non prendono vita in quanto scoraggiate dalla diffusa consapevolezza di un insormontabile attrito amministrativo e dalla scarsa conoscenza degli strumenti offerti dalle normative vigenti.
Sul fronte pubblico, è parimenti auspicabile un ripensamento delle modalità di selezione ed un’evoluzione del mood verso l’affidamento di immobili pubblici che andrebbe promosso e divulgato, applicando il principio del “salvo ragionevoli motivazioni contrarie”. Le politiche di assegnazione degli immobili andrebbero quindi sistematicamente incentrate sul why not, piuttosto che ostacolate da forme più o meno evidenti di pigrizia burocratica.
Tra le strutture più rappresentative che possono essere oggetto di trasferimento ad operatori del mondo no-profit, specializzati nel recupero di tradizioni centenarie e la conversione in occasioni di ricerca e sviluppo della conoscenza ed alta specializzazione, si cita ad esempio il caso del Real Albergo dei Poveri, sito in Napoli.
Con la concessione di valorizzazione o il project financing ad iniziativa privata, si renderebbe possibile trasformare una struttura iconica del passato in una innovativa “fabbrica di opportunità”.
Concessione di valorizzazione
Le procedure per la concessione di beni immobili con valenza culturale fanno riferimento all’art. 151 del d. lgs. 50/2016 Codice degli appalti e si fa, altresì, riferimento alle modalità di utilizzo e valorizzazione dei beni culturali previste dal d. lgs. 42/2004 Codice dei beni culturali e del paesaggio.
La concessione di valorizzazione è uno strumento di partenariato pubblico privato che consente di dare in concessione a privati, con gara ad evidenza pubblica, immobili di proprietà dello Stato o degli enti locali, a titolo oneroso, per un periodo fino a 50 anni.
L’obiettivo è quello di effettuare interventi di riuso, restauro, ristrutturazione, anche con l’introduzione di nuove destinazioni d’uso finalizzate allo svolgimento di attività economiche o attività di servizio per i cittadini.
Nel caso di immobili vincolati ai sensi del d. lgs. 42/2004 gli interventi di riuso/restauro/ristrutturazione devono essere finalizzati a “conservare” l’interesse storico, artistico o culturale dell’immobile senza, in alcun caso, limitare o rovinare tale patrimonio. Il Real Albergo, essendo vincolato come bene immobile al Decreto legislativo del 1999 n. 490, è soggetto ad una serie di tutele che ne garantiscono la destinazione storico-artistica senza pregiudicarne l’aspetto sostanziale, la conservazione e l’integrità strutturale.
Il soggetto privato a cui concedere parte della struttura verrebbe scelto mediante una procedura ad evidenza pubblica. Il bando di gara deve:
- stabilire i criteri e le condizioni delle concessioni;
- riconoscere un indennizzo valutato sulla base del piano economico-finanziario in caso di revoca della concessione;
- prevedere la possibilità di sub-concedere le attività economiche o di servizio;
- prevedere il riconoscimento al concessionario del diritto di prelazione per l’acquisto del bene, al prezzo di mercato, alla scadenza del termine previsto dalla concessione e, previa verifica del raggiungimento della finalità di riqualificazione e riconversione dei beni, se non sussistono esigenze di utilizzo dell’immobile oggetto della concessione per finalità istituzionali;
- indicare le modalità di svolgimento della gara, di presentazione e valutazione dell’offerta e la documentazione e le dichiarazioni obbligatorie ai fini della partecipazione alla gara;
- indicare gli oneri posti a carico dell’affidatario, sia in fase di realizzazione del progetto tecnico che in corso di affidamento;
- indicare l’ammontare e la tipologia della cauzione o fidejussione bancaria o assicurativa;
- indicare il responsabile del procedimento e l’ufficio presso cui è possibile prendere visione degli atti necessari per l’eventuale attività di due diligence sull’asset considerato.
Sia la durata della concessione che i canoni di concessione verrebbero commisurati al raggiungimento dell’equilibrio economico finanziario degli investimenti e della gestione dell’intervento. Slots City Online Casino is a Las Vegas themed online slots and casino site with a 200 slot https://casinodulacleamy.com/ collection and more than 25 progressive jackpots.
Project financing
Un’altra opzione per l’affidamento parziale del Real Albergo è il project financing su iniziativa promossa da soggetti privati. L’art. 183, comma 15, del d. lgs. 50/2016 consente ad un operatore economico di proporre la progettazione, la realizzazione e la gestione di un bene pubblico o di servizi relativi allo stesso, non previste nella programmazione dell’ente destinatario della proposta.
Il project financing, in tal caso, può essere utilizzato per ottenere in concessione alcune aree del complesso, per la realizzazione di progetti ad iniziativa privata in grado di soddisfare esigenze di pubblico interesse, al contempo garantendo la sostenibilità economico-finanziaria.
La proposta che l’operatore economico può presentare deve contenere: un progetto di fattibilità tecnica ed economica, una bozza di convenzione, il piano economico-finanziario asseverato da uno dei soggetti di cui al comma 9 dell’art. 183 del d. lgs. 50/2016.
La proposta deve inoltre essere corredata: dalle autodichiarazioni relative al possesso dei requisiti necessari, dalla cauzione per la partecipazione alla procedura, ai sensi dell’art. 93
d. lgs. 50/2016, e dall’impegno a prestare una cauzione nel caso di indizione di gara.
L’amministrazione aggiudicatrice valuta, entro il termine perentorio di tre mesi, la fattibilità della proposta. In caso di valutazione positiva della proposta, l’operatore economico proponente diventa “promotore” e l’autorità competente avvia la procedura ad evidenza pubblica, alla quale è invitato anche il promotore.
Una tale iniziativa avrebbe altresì il pregio di favorire l’insorgere di una più ampia progettualità, tuttavia, se il promotore non dovesse risultare aggiudicatario, potrebbe in ogni caso esercitare il diritto di prelazione e così divenire aggiudicatario, impegnandosi ad adempiere alle obbligazioni contrattuali alle medesime condizioni offerte dall’aggiudicatario iniziale.
Se il promotore non intende esercitare il diritto di prelazione ha diritto al rimborso delle spese sostenute per predisporre la proposta, pari al massimo al 2,5% del valore dell’investimento.
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