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Real Estate Crowdfunding

Aspetti regolamentari e prospettive di mercato

Il crowdfunding è un processo collaborativo di un gruppo di persone che utilizza il proprio denaro in comune per sostenere gli sforzi di persone e organizzazioni.
È una pratica di microfinanziamento dal basso che mobilita persone e risorse.
La raccolta può avvenire secondo un modello “all or nothing” piuttosto che “take it all”. Nel primo caso il successo della campagna è legato al raggiungimento di un target minimo; se non viene raggiunto, i fondi sono restituiti; nel secondo caso invece tutti i fondi raccolti vengono accettati, indipendentemente dal raggiungimento o meno del target.
Nel corso del tempo si sono moltiplicati i portali dedicati al crowdfunding, dove i proponenti possono presentare le campagne di raccolta, che i navigatori di Internet possono comparare, esaminare e decidere se finanziare.

L’equity crowdfunding, denominato anche «crowdfunding azionario», consiste in una modalità di finanziamento attraverso cui tante persone possono finanziare la raccolta di capitale da parte di società private ottenendo in cambio quote societarie.

MIGLIORI PIATTAFORME EQUITY CROWDFUNDING 2020VOLUME DI RACCOLTA 2020
Opstart22.800.870 €
Crowdfundme17.540.000 €
Walliance14.329.053 €
Mamacrowd14.058.538 €
Backtowork2413.533.963 €
Fonte: 6° Report italiano sul Crowdfunding – Politecnico di Milano

Il lending crowdfunding, conosciuto anche come «social lending», è una forma di finanziamento alternativo in cui il prestatore mette a disposizione la propria somma di denaro per sostenere un progetto, ottenendo il rimborso del capitale maggiorato dagli interessi proposti.

MIGLIORI PIATTAFORME LENDING CROWDFUNDING 2021VOLUME DI RACCOLTA 2021
BorsadelCredito.it391.000.000€
October82.815.000€
Ener2crowd.com2.747.516 €
Prestiamoci.it19.564.000 €
Smartika.it780.220 €
Soisy.it16.000.000 €
Fonte: 6° Report italiano sul Crowdfunding – Politecnico di Milano

Real Estate Crowdfunding

Il crowdfunding è una delle più versatili declinazioni del comparto “fintech”, il Real Estate Crowdfunding (RECF) è una delle applicazioni sempre più diffuse e consiste nella raccolta di fondi destinati ad una pluralità di investitori che hanno la possibilità di effettuare impieghi per uno specifico investimento immobiliare.
Il RECF rappresenta per il privato un’interessante opportunità di impiego, anche per importi di piccola entità, in un comparto solitamente stabile e, diversificando il proprio portafoglio in più progetti distinti per dimensione, destinazione d’uso e posizione geografica. La raccolta di più opportunità di investimento unisce i vantaggi della granularità indotti dalla diversificazione alla scarsa volatilità, tipica del comparto immobiliare.

A livello globale, come illustrato nel 6° Rapporto sul Crowdfunding 2019 pubblicato dal Politecnico di Milano, il Real Estate Crowdfunding ha mosso i primi passi negli Stati Uniti nel 2012, dove sono nate le prime piattaforme. Il Report ha mappato 144 piattaforme dedicate attive in tutto il mondo di cui 38 negli Stati Uniti, 72 in Europa e 34 in altri continenti ed evidenzia la progressiva crescita del numero di portali attivi. Tuttavia, il divario del volume dei fondi raccolti tra Stati Uniti e Europa rimane rilevante: a fine 2019 negli Stati Uniti erano stati raccolti complessivamente $ 13,6 miliardi, mentre in Europa solo € 3,0 miliardi. Interessanti, poi, sono i segnali di crescita nel resto del mondo, in particolare in Asia e in America del Sud.

Figura 1- Fonte: Real Estate Crowdfunding report 2019 Politecnico di Milano

La dimensione internazionale del fenomeno, è altresì dimostrata dal recente closing di operazioni cross border, come quella perfezionata da Walliance.
Non essendo entrata in vigore la normativa sugli European Crowdfunding Service Providers, che entrerà in vigore il prossimo 10 novembre 2021 e che permette alle piattaforme di operare in modo uniforme a livello europeo, Walliance ha operato in forza di una licenza di diritto francese.
Dal punto di vista regolamentare, il modello presenta alcune caratteristiche riconducibili all’equity crowdfunding, altre al social lending.
Nell’equity based RECF gli investitori che finanziano un progetto in immobili commerciali o residenziali, ricevono una quota di partecipazione della società che promuove il progetto immobiliare. I rendimenti sono rappresentati dalla quota di partecipazione al reddito da locazione generato dalla proprietà e/o dalle plusvalenze.
Nel lending based RECF, i finanziatori partecipano al funding del prestito ipotecario erogato per la costruzione di una specifica proprietà che rappresenta la garanzia reale dell’operazione. I prestiti vengono rimborsati mediante piani di ammortamento strutturati ad hoc con timing correlati alle stime di rientro dei flussi di cassa e comprendono sia la quota interessi che il capitale.

La gestione delle piattaforme è riservata a:

  • Operatori autorizzati dalla Consob e iscritti nell’apposito registro tenuto dalla medesima Autorità, ai sensi del regolamento adottato dalla Consob con delibera n. 18592 del 26.6.2013 e poi modificato e integrato con delibera n. 21259 del 6 febbraio 2020;
  • Investitori professionali di diritto, ovvero banche e altri soggetti autorizzati alla prestazione di servizi di investimento.
  • In Italia non esiste una normativa specifica dedicata al RECF, tuttavia l’attività può essere parimenti eseguita, utilizzando la struttura tecnico-legale in vigore, applicata per la raccolta di capitali di rischio tramite portali online (equity crowfunding), la disciplina del social lending e le leggi sui prestiti effettuati da soggetti non vigilati.

    Tra le piattaforme attive, si citano:

    Di queste, operano espressamente sul mercato italiano: Italy-crowd, Slowfunding, CrowdRe.

    Per concludere, nonostante il crowdfunding sia nato solamente da pochi anni, esso sta già creando nuove opportunità per investitori e operatori immobiliari, permettendo a milioni di investitori privati di aderire al finanziamento di progetti immobiliari semplicemente attraverso l’utilizzo di un computer o di uno smartphone e di monitorare ed essere aggiornati sui progressi del progetto ovunque loro siano nel mondo.

    ANALISI DEI COMPETITORS:

    PIATTAFORME DI CROWDFUNDING SPECIALIZZATE IN
    AMBITO IMMOBILIARE
    SEDE LEGALEVOLUME RACCOLTA AL 30/06/2021IMPORTO MINIMO DI INVESTIMENTO

    www.isicrowd.it  
    Via G. Carducci 96/102, Casoria (NA)    € 105.000    € 50

    www.italy-crowd.com  
    Viale Italia 343, La Spezia  € 371.000  € 250

    www.invest-t.it  
    Via Torquato Tasso 89, Bergamo  € 241.500  € 500
    www.bridgeasset.it  Piazza IV novembre 1, Capiago Intimiano (CO)    € 2,24 milioni.    € 500
     
    www.walliance.it  
      Trento€ 43,5 milioni.  € 500
       
    www.housers.com  
    Calle de Dulce Chacón, 55, Madrid, Spagna    € 125 milioni    € 100
       
    www.rendimentoetico.it  
        Via Fabio Filzi 27, Milano    € 30.484.850    € 500
       
    www.trusters.it  
        Via A. Bono Cairoli, 22 – Milano    € 16,7 milioni    € 100
     
    www.recrowd.com  
    Via D. Scarlatti 26, Milano  € 418.880  € 250
     
    www.crowdestate.eu  
      Tallinn, Estonia  € 9,2 milioni  € 100
       
    www.relender.eu  
        Via Filippo Sassetti 32, Milano    10.428.500.    € 50
       
    www.buildlenders.it  
    Via Borgonuovo 5, Bologna    € 310.000    € 300
     
    www.prepayinvestimenti.it  
    Via Privata del Gonfalone 3, Milano  € 177.750  € 250

    FONTI:
    6° Report italiano sul Crowdfunding – Politecnico di Milano.
    Real Estate Crowdfunding – agenziaentrate.gov
    Regolamento CONSOB sulla raccolta di capitali tramite portali on-line

    Laurea magistrale in Scienze della Pubblica Amministrazione


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