Real Estate Crowdfunding
Aspetti regolamentari e prospettive di mercato
Il crowdfunding è un processo collaborativo di un gruppo di persone che utilizza il proprio denaro in comune per sostenere gli sforzi di persone e organizzazioni.
È una pratica di microfinanziamento dal basso che mobilita persone e risorse.
La raccolta può avvenire secondo un modello “all or nothing” piuttosto che “take it all”. Nel primo caso il successo della campagna è legato al raggiungimento di un target minimo; se non viene raggiunto, i fondi sono restituiti; nel secondo caso invece tutti i fondi raccolti vengono accettati, indipendentemente dal raggiungimento o meno del target.
Nel corso del tempo si sono moltiplicati i portali dedicati al crowdfunding, dove i proponenti possono presentare le campagne di raccolta, che i navigatori di Internet possono comparare, esaminare e decidere se finanziare.
L’equity crowdfunding, denominato anche «crowdfunding azionario», consiste in una modalità di finanziamento attraverso cui tante persone possono finanziare la raccolta di capitale da parte di società private ottenendo in cambio quote societarie.
MIGLIORI PIATTAFORME EQUITY CROWDFUNDING 2020 | VOLUME DI RACCOLTA 2020 |
Opstart | 22.800.870 € |
Crowdfundme | 17.540.000 € |
Walliance | 14.329.053 € |
Mamacrowd | 14.058.538 € |
Backtowork24 | 13.533.963 € |
Il lending crowdfunding, conosciuto anche come «social lending», è una forma di finanziamento alternativo in cui il prestatore mette a disposizione la propria somma di denaro per sostenere un progetto, ottenendo il rimborso del capitale maggiorato dagli interessi proposti.
MIGLIORI PIATTAFORME LENDING CROWDFUNDING 2021 | VOLUME DI RACCOLTA 2021 |
BorsadelCredito.it | 391.000.000€ |
October | 82.815.000€ |
Ener2crowd.com | 2.747.516 € |
Prestiamoci.it | 19.564.000 € |
Smartika.it | 780.220 € |
Soisy.it | 16.000.000 € |
Real Estate Crowdfunding
Il crowdfunding è una delle più versatili declinazioni del comparto “fintech”, il Real Estate Crowdfunding (RECF) è una delle applicazioni sempre più diffuse e consiste nella raccolta di fondi destinati ad una pluralità di investitori che hanno la possibilità di effettuare impieghi per uno specifico investimento immobiliare.
Il RECF rappresenta per il privato un’interessante opportunità di impiego, anche per importi di piccola entità, in un comparto solitamente stabile e, diversificando il proprio portafoglio in più progetti distinti per dimensione, destinazione d’uso e posizione geografica. La raccolta di più opportunità di investimento unisce i vantaggi della granularità indotti dalla diversificazione alla scarsa volatilità, tipica del comparto immobiliare.
A livello globale, come illustrato nel 6° Rapporto sul Crowdfunding 2019 pubblicato dal Politecnico di Milano, il Real Estate Crowdfunding ha mosso i primi passi negli Stati Uniti nel 2012, dove sono nate le prime piattaforme. Il Report ha mappato 144 piattaforme dedicate attive in tutto il mondo di cui 38 negli Stati Uniti, 72 in Europa e 34 in altri continenti ed evidenzia la progressiva crescita del numero di portali attivi. Tuttavia, il divario del volume dei fondi raccolti tra Stati Uniti e Europa rimane rilevante: a fine 2019 negli Stati Uniti erano stati raccolti complessivamente $ 13,6 miliardi, mentre in Europa solo € 3,0 miliardi. Interessanti, poi, sono i segnali di crescita nel resto del mondo, in particolare in Asia e in America del Sud.

Figura 1- Fonte: Real Estate Crowdfunding report 2019 Politecnico di Milano
La dimensione internazionale del fenomeno, è altresì dimostrata dal recente closing di operazioni cross border, come quella perfezionata da Walliance.
Non essendo entrata in vigore la normativa sugli European Crowdfunding Service Providers, che entrerà in vigore il prossimo 10 novembre 2021 e che permette alle piattaforme di operare in modo uniforme a livello europeo, Walliance ha operato in forza di una licenza di diritto francese.
Dal punto di vista regolamentare, il modello presenta alcune caratteristiche riconducibili all’equity crowdfunding, altre al social lending.
Nell’equity based RECF gli investitori che finanziano un progetto in immobili commerciali o residenziali, ricevono una quota di partecipazione della società che promuove il progetto immobiliare. I rendimenti sono rappresentati dalla quota di partecipazione al reddito da locazione generato dalla proprietà e/o dalle plusvalenze.
Nel lending based RECF, i finanziatori partecipano al funding del prestito ipotecario erogato per la costruzione di una specifica proprietà che rappresenta la garanzia reale dell’operazione. I prestiti vengono rimborsati mediante piani di ammortamento strutturati ad hoc con timing correlati alle stime di rientro dei flussi di cassa e comprendono sia la quota interessi che il capitale.
La gestione delle piattaforme è riservata a:
Tra le piattaforme attive, si citano:
Di queste, operano espressamente sul mercato italiano: Italy-crowd, Slowfunding, CrowdRe.
Per concludere, nonostante il crowdfunding sia nato solamente da pochi anni, esso sta già creando nuove opportunità per investitori e operatori immobiliari, permettendo a milioni di investitori privati di aderire al finanziamento di progetti immobiliari semplicemente attraverso l’utilizzo di un computer o di uno smartphone e di monitorare ed essere aggiornati sui progressi del progetto ovunque loro siano nel mondo.
ANALISI DEI COMPETITORS:
PIATTAFORME DI CROWDFUNDING SPECIALIZZATE IN AMBITO IMMOBILIARE | SEDE LEGALE | VOLUME RACCOLTA AL 30/06/2021 | IMPORTO MINIMO DI INVESTIMENTO |
![]() www.isicrowd.it | Via G. Carducci 96/102, Casoria (NA) | € 105.000 | € 50 |
![]() www.italy-crowd.com | Viale Italia 343, La Spezia | € 371.000 | € 250 |
![]() www.invest-t.it | Via Torquato Tasso 89, Bergamo | € 241.500 | € 500 |
![]() | Piazza IV novembre 1, Capiago Intimiano (CO) | € 2,24 milioni. | € 500 |
![]() www.walliance.it | Trento | € 43,5 milioni. | € 500 |
![]() www.housers.com | Calle de Dulce Chacón, 55, Madrid, Spagna | € 125 milioni | € 100 |
![]() www.rendimentoetico.it | Via Fabio Filzi 27, Milano | € 30.484.850 | € 500 |
![]() www.trusters.it | Via A. Bono Cairoli, 22 – Milano | € 16,7 milioni | € 100 |
![]() www.recrowd.com | Via D. Scarlatti 26, Milano | € 418.880 | € 250 |
![]() www.crowdestate.eu | Tallinn, Estonia | € 9,2 milioni | € 100 |
![]() www.relender.eu | Via Filippo Sassetti 32, Milano | 10.428.500. | € 50 |
![]() www.buildlenders.it | Via Borgonuovo 5, Bologna | € 310.000 | € 300 |
![]() www.prepayinvestimenti.it | Via Privata del Gonfalone 3, Milano | € 177.750 | € 250 |
FONTI:
6° Report italiano sul Crowdfunding – Politecnico di Milano.
Real Estate Crowdfunding – agenziaentrate.gov
Regolamento CONSOB sulla raccolta di capitali tramite portali on-line